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Teure Wohnpreise und leer stehende Bürogebäude

Um die schwierige Wohnungssituation in Hamburg zu erklären, habe ich mit einer Dreiteiligen Serie, in der ich verschiedene Gründe beschreibe, die zu der heutigen Lage geführt gestartet. Dazu habe ich mit vielen Experten aus dem Immobiliensektor von Hamburg gesprochen.

Nachdem ich mich im ersten Teil mit dem Thema Politik und im zweiten Teil mit dem Thema Gesellschaft beschäftigt habe, folgt nun der letzte Beitrag in der Serie: Schrumpfende Sozialwohnungen vs. Wachsende Büroflächen. Denn wer sich mit dem Thema Wohnsituation in Hamburg beschäftigt, der stößt irgendwann auf den Vorwurf der leer stehenden Bürogebäude, die den Anschein haben, immer mehr zu werden während es kaum noch bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung gibt. Stimmt dieser Vorwurf?

Hamburg – eine der teuersten Städte Deutschlands. Warum?

  1. Politik
  2. Gesellschaft
  3.  Schrumpfende Sozialwohnungen vs. wachsende Büroflächen

Hohe Nachfrage und wenig Angebot, so kann die Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt beschrieben werden. Jedoch bedeutet dieser Zustand einen Preisanstieg. Aus dem aktuellen Mietenspiegel von Hamburg geht hervor, dass die Miete für eine 1-2 Personen Wohnung (41 m² – 66 m² mit Bad und Sammelheizung) in einer guten Lage in Hamburg durchschnittlich 10,30 Euro pro Quadratmeter beträgt. Laut Statistikamt Nord haben jedoch 75 Prozent der Haushalte der Hansestadt ein monatliches Nettoeinkommen unter 3 200 Euro. Diese Haushalte haben nur 1 000 Euro Wohngeld zur Verfügung, was einer Miete von 10 Euro pro m² entspricht. Es lässt sich also festhalten, dass sich 75 Prozent der Hamburger Haushalte keine Wohnung in einer guten Lage leisten können.

Da die Miete für eine gleichwertige Wohnung in einer normalen Lage auch schon 8,02 Euro pro Quadratmeter monatlich kostet, ist es sehr wichtig, dass bezahlbare Wohnungen gebaut werden, also den Bau von Sozialwohnungen zu fördern. Doch genau das tut die Stadt nur sehr eingeschränkt.

Ingrid Breckner. Foto: HCU

„Sozialwohnungen wurden nach dem Krieg gefördert – in den 70 Jahren gab es mehr als 40 Prozent Sozialwohnungen in Hamburg“, berichtet Ingrid Breckner, Professorin für Stadt- und Regionalsoziologie im Studiengang Stadtplanung an der Hafencity-Uni Hamburg (HCU). Jedoch fielen immer mehr Wohnungen aus den Bindungen und es folgten keine neuen Unterkünfte. Der Grund dafür: Das Haushaltsdefizit und die Mischfinanzierung aus Bund und Ländern. „Der Bund spart, es gibt nicht mehr so viele Fördermittel und die Länder können den Verlust nicht mehr kompensieren.“ Dabei würde sich die Lage, laut Breckner, auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg durch mehr Sozialwohnungen entspannen.

Heute hat Hamburg noch gut 98 000 Sozialwohnungen. Durch das Auslaufen der Bindungen wird sich diese Zahl in den nächsten zehn Jahren auf knapp 57 000 reduzieren, also fast um die Hälfte sinken. Auch die Behörde für Stadtentwicklung hat dieses Problem erkannt und mit der SAGA GWG eine Vereinbarung getroffen, dass bis zum Jahr 2019 mindestens 3 000 berechtigte Haushalte mit Sozialwohnungen versorgt werden. So soll der soziale Wohnraum in Hamburg trotz des Auslaufens der Bindungen gesichert werden. Das geht aus einer Pressemitteilung des Senats hervor.

Helmut Sachs, Wohnungsbaukoordinator der Hansestadt Hamburg, sieht in dem Auslaufen der Bindungen gar nicht so ein großes

Michael Sachs, BSU Hamburg, Foto: Stadt Hamburg

Problem. Seiner Einschätzung nach würden die Mietpreise sowieso nicht stark ansteigen, da die Sozialwohnungen in schlechteren Stadtteilen lägen. „Dort kann man gar nicht so viel Miete verlangen. Der Markt wird sich selbst regulieren.“

Jedoch stände fest, dass es im Gegenzug dazu, zu viele Bürogebäude in Hamburg leer ständen. Helmut Sachs sieht den Grund dafür in der Hoffnung, durch den Bau von Büroflächen, mehr Arbeitsplätze zu schaffen – besonders für die Regierung sei dies lukrativ. „Das heißt, jede wirtschaftlich orientierte Regierung ist daran interessiert, möglichst viele Flächen bereit zu stellen, auf denen man Gewerbeimmobilien bauen kann.“ Ein Beispiel dafür sei die Hafen-City. Diese sei schwerpunktmäßig als Bürostadt entwickelt worden, auch wenn sie momentan „alibi-mäßig“  ein paar Wohnungen habe. „Das hat man auch gemacht, um keine reine Bürostadt zu haben. In der Hafen-City wurden also sehr viele neue Gewerbeflächen geschaffen, mehr als überhaupt benötigt werden. Mit dem Bau der Flächen sind ja nicht gleichzeitig auch neue Firmen entstanden. Viele Hamburger Firmen haben ihren Sitz in die Hafen-City verlegt. Und dort, wo die Firmen weggegangen sind, herrscht jetzt größtenteils Leerstand.“ Das heißt: Wenn man höchst attraktive Büroflächen baut, schafft man woanders ein Loch. Die anderen Standorte werden unattraktiv.

Hamburger Hafencity: Eine Bürostadt, Foto:pixelio

Ingrid Breckner betont außerdem die hohen Renditen beim Bürobau. „Eine gut gelegene Gewerbefläche gibt zwischen 20-40 € pro Quadratmeter. Bei Wohnflächen hingegen sind es acht bis 13 €. Zudem ist der Bau von Büros billiger, da beispielsweise weniger sanitäre Anlagen gebaut werden müssen.“ Eine Lösung für das Problem sieht Breckner in einem Einschreiten der Politik. Diese hätte die Möglichkeit, in bestimmten Gebieten nur Wohnungsbauten zuzulassen und so weitere leer stehende Bürogebäude zu verhindern.

Leer stehende Bürogebäude sollen von der Politik verhindert werden, Foto: pixelio

Reurbanisierung und Single-Haushalte: Das war zu viel für Hamburg

Um die schwierige Wohnungssituation in Hamburg zu erklären, habe ich mit einer Dreiteiligen Serie, in der ich verschiedene Gründe beschreibe, die zu der heutigen Lage geführt gestartet. Dazu habe ich mit vielen Experten aus dem Immobiliensektor von Hamburg gesprochen.

Nachdem ich mich im ersten Teil mit dem Thema Politik beschäftigt habe, folgt nun das Thema Gesellschaft. Haben etwa die Hamburger selbst an den hohen Mietpreisen schuld? Welche gesellschaftlichen Entwicklungen haben zu der heutigen Situation auf dem Wohnungsmarkt beigetragen?

 

Hamburg – eine der teuersten Städte Deutschlands. Warum?

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Ingrid Breckner. Foto: HCU

Die Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt ist angespannt – besonders in einigen Stadtteilen ist es nur für Besserverdienende möglich, eine Wohnung zu bezahlen. Die Gründe für diese Situation sind vielfältig und auch gesellschaftliche Entwicklungen haben dazu beigetragen, wie zum Beispiel die Reurbanisierung Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre. Grund dafür waren die veränderten Werte und Lebensvorstellungen der Menschen. Besonders die veränderten Rollen von Mann und Frau trugen zu einer Rückkehr in urbane Lebensräume bei. „Frauen finden auf dem Land meist keine adäquate Arbeit. Somit müssen beide Partner pendeln und das kostet Geld“, erklärt die Professorin für Stadt- und Regionalsoziologie im Studiengang Stadtplanung an der Hafencity-Uni Hamburg (HCU), Ingrid Breckner. Auch die wenig kulturellen Angebote auf dem Land hätten dazu beigetragen, dass es die Menschen in die Stadt zog. „Auch die Politik förderte diese Entwicklung, da Steuereinnahmen in den großen Städten fehlten und durch die zunehmende Bevölkerung innerstädtisch mehr Steuern eingenommen werden konnten“, so Breckner. Folglich wurden mehr Wohnungen saniert und gebaut – dies aber nicht in ausreichendem Maße.

Es wollen mehr Menschen in die Stadt, als es Wohnungen gibt. Foto: pixelio

Michael Sachs, BSU Hamburg, Foto: Stadt Hamburg

Die Entwicklung zu einer Single-Gesellschaft verstärkte den Trend ebenfalls. Singles wollen lieber unter vielen Menschen in der Stadt leben als allein auf dem Land. Jedoch brauchen Single-Haushalte mehr Platz als Familien, die sich meist ein Bad und eine Küche teilen. „Der Bedarf pro Kopf ist also gestiegen und steigt auch weiterhin“, erklärt der Wohnungsbaukoordinator der Hansestadt Hamburg, Helmut Sachs. Früher hätte es einen durchschnittlichen Bedarf von 20 Quadratmetern gegeben, heutzutage müsse man mit einem Bedarf von 40 Quadratmetern pro Kopf rechnen. „Nur leider sind die Neubauten an Wohnungen nicht dementsprechend gestiegen.“

Hohe Nachfrage und wenig Angebot – das bedeutet einen Preisanstieg. Aus dem aktuellen Mietenspiegel von Hamburg geht hervor, dass die Miete für eine 1-2 Personen Wohnung (41 m² – 66 m² mit Bad und Sammelheizung) in einer guten Lage in Hamburg durchschnittlich 10,30 Euro pro Quadratmeter beträgt. Laut Statistikamt Nord haben jedoch 75 Prozent der Haushalte der Hansestadt ein monatliches Nettoeinkommen unter 3 200 Euro. Also haben nur diese Haushalte maximal  1 000 Euro Wohngeld zur Verfügung, was einer Miete von 10 Euro pro m² entspricht. Es lässt sich also festhalten, dass sich 75 Prozent der Hamburger Haushalte keine Wohnung in einer guten Lage leisten können.

Dreiteilige Serie: Hamburg – eine der teuersten Städte Deutschlands. Warum?

Hamburg gehört zu den teuersten Großstädten Deutschlands. Es ist sogar das teuerste Bundesland, noch vor Bayern. Viele Menschen wollen in der Hansestadt leben, eine Wohnung zu finden ist jedoch schwierig – besonders eine Bezahlbare. Denn in den stadtnahen, beliebten Gegenden liegt der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 10,30 Euro. Kann man also von einer Wohnungsnot sprechen? Nein, sagen die Experten. Aber eine Knappheit – besonders an billigem Wohnraum – besteht. Den einen Schuldigen gibt es dafür nicht. Eigentlich sind wir alle dafür verantwortlich.  Sowohl gesellschaftliche Entwicklungen und Fehlentscheidungen in der Politik haben zu der heutigen Situation beigetragen.

Um die schwierige Wohnungssituation in Hamburg zu erklären, starte ich nun mit einer Dreiteiligen Serie, in der ich verschiedene Gründe beschreibe, die zu der heutigen Lage geführt haben. Dazu habe ich mit vielen Experten aus dem Immobiliensektor von Hamburg gesprochen.

Der erste Teil beginnt mit dem Thema Politik. Was haben die Hamburger Politiker in der vergangenen Zeit gegen die hohen Mietpreise unternommen? Was ist geglückt und was hat die Situation vielleicht noch verschlechtert?

Hamburg – eine der teuersten Städte Deutschlands. Warum?

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  3. Schrumpfende Sozialwohnungen vs. wachsende Büroflächen

Jeder neue Bürger, der nach Hamburg zieht, bedeutet für die Stadt zusätzliche Steuereinnahmen von 3 000 Euro jährlich. Um mehr Menschen, besonders Familien und qualifizierte Fachkräfte,  nach Hamburg zu locken, entwickelte die Regierung im Jahr 2002 aus CDU und FDP die Initiative „Metropole Hamburg – Wachsende Stadt“. Ein gekonntes Marketingprojekt, dem aber vorgeworfen wird, keine konkreten politischen Schritte mit sich gebracht zu haben.

Ingrid Breckner. Foto: HCU

„Es wurde auch nicht darauf geachtet, ob alle Zuwanderer wirklich eine Wohnung bekommen haben. Eine reale Übersetzung in praktische Handlungszüge gab es nicht.“ So schätzt Prof. Dr. Ingrid Breckner von der Hafen Citiy Universität Hamburg die Initiative ein. Man habe sich darauf verlassen, dass Investoren nach Hamburg kommen würden. Es seien aber nicht so viele gekommen wie erwartet. Und die, die gekommen sind, hätten meistens teure Wohnungen gebaut. Das Problem jedoch: Es gibt nicht genug Gutverdiener in Hamburg, die diese Luxuswohnungen bezahlen könnten. „Die Initiative wachsende Stadt war demnach ein Produkt, das durch eine marktwirtschaftlich orientierte Politik entstanden ist“, erklärt der Wohnungsbaukoordinator der Hansestadt Hamburg, Michael Sachs. Er fügt jedoch hinzu, dass nicht allein die Initiative an der heutigen Wohnsituation Schuld sei, sondern dass die Politik jahrelang zu marktorientiert gehandelt habe und „Metropole Hamburg – Wachsende Stadt“ nur ein Teil davon gewesen sei.

Michael Sachs, BSU Hamburg, Foto: Stadt Hamburg

Eine weitere Maßnahme der Hamburger Politiker in den letzten Jahren war mehr direkte Demokratie zu schaffen.  Ein Ergebnis davon ist die Bezirksverwaltungsreform. Seit 2006 ist nicht mehr der Senat, sondern die einzelnen Bezirke für Neubauten zuständig. Sie entscheiden, ob ein neues Hause erbaut wird. Eigentlich sinnvoll – schließlich sind die Bezirke näher am Geschehen dran und können besser darüber entscheiden, ob in ihrem Zuständigkeitsbereich ein Bauvorhaben realisiert werden sollte. Sie kennen ihren Bezirk und wissen besser als der Senat, ob der Bau nötig ist oder nicht. Jedoch hat diese Nähe auch einen Nachteil: Die Bezirksleiter wollen ihre Stelle behalten und wiedergewählt werden.

Gleichzeitig hat sich eine gesellschaftliche Bewegung zu mehr Mitspracherecht entwickelt. „In den vergangenen fünf Jahren gab es mehr Bürgerbegehren. Die Menschen mischen sich mehr ein und wollen Mitspracherecht bei den Bauvorhaben“, berichtet die Abteilungsleiterin für Projekte der Stadtentwicklung und Bauplanung des Bezirkes Altona, Martina Nitzl.

Traumwohnungen in Hamburg, die sich Studenten schon gar nicht leisten können. Foto: Pixelio

Diese Kombination führte dazu, dass weniger Bauvorhaben umgesetzt wurden. Auf der einen Seite wollten die Bewohner keine Baustelle in ihrer Nachbarschaft und auf der anderen Seite wollten die Bezirksleiter wiedergewählt werden und gingen auf die Forderungen ein. Somit hatten immer mehr Bürgerbegehren Erfolg – bis heute.

Der Übeltäter Gentrifizierung?!

Gentrifizierung – ein Begriff, der nicht jedem geläufig ist, aber vielleicht ein bedeutender Grund für die brisante Wohnungssituation in bestimmten Ortsteilen von Hamburg ist. Dieser Text erklärt den Begriff anhand von einer Zusammenfassung mehrerer Experteninterviews und hilft so vielleicht den Studenten zu verstehen, warum es für sie so schwierig ist, in manchen Ortsteilen von Hamburg eine bezahlbare Wohnung zu finden.

 

Michael Sachs, BSU Hamburg Foto: Stadt Hamburg

„Es gibt keine Wohnungsnot in Hamburg. Es gibt eine hohe Nachfrage in bestimmten Stadtteilen, nämlich da wo alle hin wollen.“ Der Wohnungsbaukoordinator der Hansestadt Michael Sachs ist sich des Problems bewusst, dass es sehr schwierig ist, in bestimmten Stadtteilen von Hamburg eine Wohnung zu finden. „Wenn man zwischen Ottensen und Schanze sucht, dann braucht man ungefähr vier Jahre, bis man eine geeignete Wohnung findet. Erweitert man seinen Suchkreis jedoch um einen Kilometer, dann ist man durchaus in der Lage, in einer angemessenen Zeit eine bezahlbare Wohnung zu finden – in Bahrenfeld, in Hamm, im Norden von Wilhelmsburg, im Osten von Hamburg.“

 

 

Christoph Twickel, freier Journalist Foto: privat

Diese Ungleichverteilung der Beliebtheit von Stadtteilen nennen Geographen auch Gentrifizierung. Es ist ein Phänomen, das sich nur in Städten zeigt, die eine Zuwanderung und ein Wirtschaftswachstum haben – so wie Hamburg. Der Journalist und Autor des Buches „Gentrifidingsbum oder eine Stadt für alle“, Christoph Twickel teilt den Prozess in zwei Phasen ein: „In der ersten Phase handelt es sich noch um ein bürgerliches, alternatives und günstiges Wohnviertel, in dem Menschen wohnen, die sich nur billige Wohnungen leisten können – so wie Künstler oder Studenten.“ Diese Pioniere schafften es dann ungewollt, das Viertel für Immobilienmakler und besser Verdienende interessant zu machen. In der zweiten Phase wird es zu einem sogenannten Szeneviertel.

 

 

 

Thomas Pohl, UHH Foto: UHH

In den 80er Jahren habe dieser Prozess in den Stadtteilen Eppendorf und Ottensen stattgefunden, wie der Geographieprofessor der Universität Hamburg, Thomas Pohl weiß. „Ein großes Problem, das die Gentrifizierung mit sich bringt, ist die Allokation. Das bedeutet, dass nun weniger Menschen auf demselben Wohnraum leben und es einen Anstieg von Einpersonenhaushalten gibt. Man benötigt also schlagartig mehr Wohnraum für eine kleinere Anzahl an Menschen.“ Gentrifizierte Stadtteile zeichneten sich dadurch aus, dass ein starkes Angebot an teuren Wohnungen und ein mangelndes Angebot an günstigen Wohnungen herrsche. „Der Anstieg der Mieten in normalen Wohnungen ist in Harvestehude, Rotherbaum, Hoheluft und Eppendorf um 25 Prozent durch die Gentrifizierung gestiegen“, sagt der Professor. Eine Kumulation von gesellschaftlich schwachen Schichten führte somit zu der Entstehung von Problemstadtteilen.

 

Jedoch ist die Gentrifizierung kein typisches Hamburger Phänomen, sondern findet auch in anderen großen Städten statt. Vielleicht ein kleiner wenn auch unbedeutender Trost.